Аналитика: Динамика цен на рынке недвижимости, итоги 2012

  АНАЛИТИКУ от июля 2013 см. здесь        АНАЛИТИКУ от января 2014 см. здесь

12 декабря 2012. АНАЛИТИКА. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ОМСКЕ К ДЕКАБРЮ 2012 г.:  ПОЛОЖЕНИЕ ДЕЛ, ПРИЧИНЫ И ПРОГНОЗЫ.

Статистика и динамика цен на жильё в Омске к концу 2012 крайне интересна.

К ДЕКАБРЮ 2012 сложилось такое ОБЩЕЕ положение дел на рынке жилья, которое поддерживает, в принципе, тенденции начала и середины этого года. А именно: в текущем году для участников рынка недвижимости в Омске  очевидна такая динамика:

  • уменьшение объемов рынка жилья,
  • растущий спрос и количество продаж,
  • растущие цены на жилье.                                                                             

Другие тенденции, противоположные указанным выше, на Омском рынке недвижимости проявлялись, но не закрепились. Они проявили себя частично, неустойчиво, в течение, похоже, одного - полутора месяцев. Однако, ситуацию в более общем плане они не изменили.

Подробно. Фактическое положение дел. Прошедшие месяцы 2012 г. показывают участникам рынка жилья и всем Омичам следующие  факты:

1. Цены на жилье растут как на первичном рынке (новостройки), так и  на вторичном рынке (готовое жильё).

2. Тенденция прироста цен характерна для жилья всех округов в Омске.

3. Активен спрос на недорогие квартиры, особенно на мелкое и некрупное жилье: малосемейки, 1-комнатные квартиры и простые 2-комн. квартиры (хрущевки), стоимостью 1 млн.руб. – 1.3 млн.руб. – 1.65 млн.руб.

4. Снижается количество предложений/ объектов, выставленных на продажу на первичном рынке; разумеется, в основном за счет более дешевого сегмента рынка. С учетом дополнительных данных прошлого месяца, ноябрь 2012: (годовая динамика): количество новостроек на продаже к концу текущего года примерно на четверть меньше, чем было год назад. 

Однако, в течение года количество готовых квартир, предлагаемых к продаже на вторичном рынке, ИЗМЕНИЛОСЬ МАЛО. С учетом данных ноября 2012 (т.е. в годовом выражении) их количество осталось примерно тем же; однако, ценовое содержание объектов вторички за год значительно изменилось. В связи с расширением объема операций на рынке недвижимости, ценовое содержание готового жилья явно изменилось за счет ухода/ вымывания более дешевого сегмента рынка, т.е. некрупных  квартир по более доступным ценам.

5. В 2012 г. квартал за кварталом идет увеличение количества совершенных сделок с недвижимостью, зарегистрированных в Федеральном Росреестре по Омской области. Рост был более-менее равномерным. Наша справка: август показал достататочно сильный всплеск активности. В августе 2012 зафиксировано максимальное для последних лет: 1) количество зарегистрированных сделок с недвижимостью, 2) а также сделок именно с ЖИЛОЙ недвижимостью и 3) ипотечных сделок.

Новые данные за ноябрь 2012: общее число совершенных сделок с недвижимостью, а также сделок с ЖИЛЬЕМ не было рекордным. Однако, эти 2 показателя снова превысили средние ежемесячные цифры 2012 года. Количество оформленных ипотек в ноябре было примерно на уровне средних ежемесячных показателей 2012 г.

6. Аналитики рынка работают с цифрами, ценами и расчетами. Специалисты по недвижимости, ежедневно работающие с людьми, принимают во внимание также и психологический фактор. Поэтому назовем еще один пункт:  Общественное мнение горожан: среди разноречивых мнений  о стоимости квартир, жилья в Омске  преобладающими и более распространенными являются ожидания на повышение (цен на жильё) как к концу 2012 года, так и в первой части 2013 г.   

ПРИЧИНЫ складывающейся ситуации, как мы их видим, исходя из 10-летнего опыта работы.
С ОДНОЙ СТОРОНЫ: Предпосылки на прирост цен на жилье. Они действуют в комплексе:
  • Определенное повышение с начала года покупательской активности Омичей.
  • Активное вымывание с рынка более дешевых и наиболее дешевых объектов.
  • Достаточно активная гос. поддержка отдельных категорий граждан, напр., участников ВОВ, вдов ветеранов. Это, так называемые, первая, весенняя, и вторая (летне-осенняя) «волна» жилищных ветеранских Сертификатов с фиксированной суммой  1.013.400 руб.
  • До нехватки квартир на продаже, т.е. до реального дефицита некрупных объектов еще далеко, но снижение количества объектов на продаже – тех, которые по более доступным ценам, - способствует повышению цен.
  • С начала этого года существенно возросло количество ипотечных кредитов, выданных банками Омска на приобретение жилья. В текущем году Омичи оформляют в среднем более 3-х тысяч ипотек ежемесячно. Во втором полугодии покупатели-ипотечники еще более активны: около 3.400 зарегистрированных ипотек ежемесячно. Наша справка: В августе 2012 г. взяли ипотеку 3.750 Омских семей. (Данные Федеральной службы Росреестра по Омской обл.). Такие цифры по рынку жилищных кредитов мы видим впервые. 
  • Рынок недвижимости в Омске активен. Спрос на жилье прирастает. Расширение объемов операций на рынке жилья фиксируется Фед. службой Омского Росреестра в постепенном приросте числа проведенных сделок с недвижимостью, в т.ч. именно с ЖИЛОЙ недвижимостью. Мы говорим здесь о сделках, зарегистрированных в Управлении Росреестра по Омской области. 
  • Плавный рост цен на недвижимость в Омске уже долго (и к концу 2012 тоже) показывает % больший, чем уровень общей инфляции, т.е. индекс потребительских цен в Омском регионе, - данные Фед. службы ГосСтата по Омской области. В тоже время стало совершенно очевидно, что общая инфляция на потребительские товары в Омской области и по РФ в целом растет быстрее во втором полугодии 2012, чем в первом; впрочем, так и предполагалось. Здесь, потенциально, коренятся возможности на увеличение стоимости жилья. Ожидается, что жилье будет дорожать и в общем русле инфляции, а также и своими - более быстрыми темпами.

С ДРУГОЙ СТОРОНЫ: Факторы, сдерживающие рост цен на рынке недвижимости в Омске, объективные факторы.

  • Разве произошло повышение уровня жизни Омичей?
  • Разве действительно повысились реальные доходы Омичей в текущем году?
  • Разве (значительно) возрастет покупательская СПОСОБНОСТЬ Омичей до конца 2012 года?

- Вот положение дел и предпосылки к объективному ограничению желательного, нежелательного удорожания недвижимости, в т.ч., конечно, ЖИЛОЙ недвижимости. Здесь мы ведем речь об объективном удорожании (по внутренним законам рынка).

Часть специалистов отмечают, что в настоящее на Омском рынке весьма велик разброс цен на квартиры, выставленные на продажу; т.е. имеет место "многовариантное, размытое" предложение объектов. Цена Продавца, т.е. цена, по которой Продавец желает продать,  далеко оторвалась от цены Покупателя (по которой Покупатель желает и может купить данный объект).  Здесь мы ведем речь об искусственном завышении собственниками-продавцами  цен на свои квартиры, объекты недвижимости.

Выводы и прогнозы. Итак, мы имеем:

1. Подрастающие цены на кв. метры и уменьшение количества  (менее дорогих) квартир  на продаже.

И в то же время:

2. Активный рынок, т.е  плотный спрос и растущее количество сделок с жилой недвижимостью в Омске. 

Это две разные по содержанию тенденции. Но они, в принципе, однонаправленные. Причины, породившие эту ситуацию, пока продолжают действовать. Сумма действия этих двух тенденций – подталкивание цен на недвижимость вверх.

Стабилизирующими факторами, объективно сдерживающими рост цен на жилье, являются уровень жизни и доходов Омичей, а также здравомыслие Покупателей.  Равновесие не совсем устойчивое; пока все-таки преобладает/ имеет место  динамика на повышение стоимости жилья.  

Сдерживающие факторы, по нашему мнению, достаточно сильны. Поэтому, в итоге, динамика роста цен в Омске 2012 на вторичном (т.е. на основном) рынке все-таки весьма плавная и умеренная: около 1% (или немного больше) в месяц. Это В МЕСЯЦ; Уважаемые Омичи (особенно Покупатели), будьте внимательны: в годовом выражении, т.е. за 12 месяцев эта цифра будет близка, соответственно, к 14-15%.

По нашему мнению, основные 3 фактора, которые держат спрос достаточно высоким и подталкивают цены вверх, это:

 - Активизация ипотечных сделок

 - и сезонный, временной фактор конца года - с обязательным приповышенным спросом, особ. в ноябре - декабре

 - при снижении (ЕСЛИ ОНО ПРОДОЛЖИТСЯ) объёмов предложения жилья, прежде всего некрупных квартир.

Эти факторы достаточно сильны, по нашему мнению, когда они действуют в комплексе. Если прекратится действие, скажем, любых двух факторов из указанных выше, ситуация на рынке недвижимости с ценами тоже изменится.

Наша справка: Фактором сильного влияния  на спрос и цены на недвижимость в Омске ПЕРИОДИЧЕСКИ ЯВЛЯЕТСЯ приход в Омский регион очередных траншей на выдачу Сертификатов вдовам, ветеранам, участникам ВОВ на приобретение жилья. (Ожидаем следующего транша).

Уважаемые Омичи! Специалисты СДЕЛКА-ОМСК обращают Ваше внимание, что рынок недвижимости и в Омске, и в России всегда развивался и будет развиваться волнообразно.

Прирост цен, оживление спроса БУДУТ НЕ ВСЕГДА. Торг (т.е. уторговывание Продавца) и хороший торг – БУДУТ НЕ ВСЕГДА. Масса покупателей квартир по ветеранским (ВОВ) Сертификатам БУДУТ НЕ ВСЕГДА.

Будьте к этому внимательны. Следите за нашей аналитикой. Вы же хотите выгодно (подороже) продать свою квартиру, жилье и выгодно (не переплачивая) купить квартиру для себя, верно? Советуйтесь со специалистами. Информация в СДЕЛКЕ-Омск бесплатная. Консультация по делу насчет срочной и несрочной продажи, покупки жилья также бесплатная. Узнайте больше, наш центр Консультаций  - т. 63-63-53, просто позвоните.


 Дополнительную информацию к размышлению см. здесь:

Статьи по недвижимости 2014 года:

Статьи СДЕЛКА-Омск по 2013 году:

Статьи о недвижимости 2012 года:


Возврат к списку